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2017年10月南昌市房地产市场研究报告
来源: 发布时间:2017-11-15 11:18:40

一、全国政策动态

1、住建部部长:坚持房住不炒,加快制定住房租赁管理条例
党的十九大代表、住房和城乡建设部部长王蒙徽表示,将按照习近平总书记提出的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。他透露,正在做的一项工作是加快研究和制定“住房租赁管理条例”。
银河解读在楼市调控政策的紧追下,各城坚持分类调控,因城施策,采取有针对性的措施,将房地产市场火热的氛围平息,商品房销售增速平稳回落,房价上涨得到有效的控制,楼市调控效果持续显现。“十九大”会上,习近平总书记提出坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,可见,第四季度的楼市调控力度不会松劲。住建部部长也对老百姓最为关注的居住事情做出回应,会以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障,综合运用金融、土地、财税、投资等手段推进房地产市场建设,保持房地产市场平稳发展。

2、严查消费贷流入房市
银监会高度重视“严格管控各类资金违规进入房地产市场”的指示精神,加强消费信贷监管专门作出批示、部署,银监会各派出机构迅速行动,将消费信贷流入房地产市场情况作为监管检查重点,加大违规行为问责力度。
银河解读:随着房贷收紧,多地银行发放的个人消费贷款和个人经营性贷款违规流入房地产的情况增多,甚至出现消费贷变身“首付贷”的现象。“消费贷”也是推动房价过快上涨的原因之一。在楼市预期上涨时期,首付款不足的购房人,就会通过“消费贷”等渠道贷款用以支付买房的首付,这将一定程度上造成金融系统性风险,有损楼市调控的效果。因此清查消费贷就成为必不可少,将消费信贷流入房地产市场情况作为监管检查重点,加大违规行为问责力度,严厉打击“首付贷”,严查挪用消费贷款资金,防范房地产泡沫风险。北京、江苏、上海、福建、重庆等银监局就针对消费贷款用于个人购房首付的行为进行行政处罚,督促整改落实,部分银行也对违规挪用资金做了收回处理。

3、信用租房免押金
支付宝宣布正式上线租房平台,在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州8个城市率先推广信用租房。芝麻信用分达到650分以上,就可以免去租房押金。
银河解读:据统计,我国约有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口21%。特别是北上广深城市,大部分的就业者由于房价高而不得不选择租房,并遇到各种问题,如租房的押金、租房的中介费、虚假的房源、黑心的中介等。信用租房能够有助于提升市场治理水平,消除信息不对称,有效识别租房市场中的“柠檬”。我们租房总是会面临交押金的烦恼,大部分住房是押一付三,甚至有押一付六现象,但通过信用租房,信用好的人可凭其信用免除押金,也能减轻在大城市的就业人员的生活压力。芝麻信用也会对恶意逐客、随意涨租的房东,租客可以打差评,并计入对方芝麻信用租房档案。支付宝信用进入房产市场,将信用变现,把我们的信用变得有价值。

4、京东正式进军房地产
在全国房地产市场一片冷清,房地产调控监管趋严的态势下,24日下午,京东宣布正式进军房地产市场,并与碧桂园等开发商达成合作。
银河解读:24日下午,京东在新浪微博上宣布:“京东正式进军房地产市场!”京东方面称,目前,首期上线的京东房产频道已经有82家开发商和35家服务商入驻,涉及2027个项目,覆盖超过20个城市,并且已经与国内最大的房地产企业碧桂园等众多开发商达成合作。今年8月,阿里巴巴在杭州建立全国首个智慧住房租赁平台。时隔2个月,京东也宣布进军房地产市场。这对整个行业来说,是有一定积极作用的,这意味着国内购房市场的新模式出现。京东房地产角色定位既不是开发商也不是买家,而是服务商,做房地产电商,不涉及房地产开发。前几个月,住房城乡建设部等九部门联合发布通知,明确在12个重点城市加快推进租赁住房建设,培育和发展住房租赁市场,在政策引导下,多地开始建立住房租赁监管平台,杜绝虚假房源和黑中介等问题。京东进军房地产市场,成为北京住房租赁监管平台技术合作项目的中选单位,也将成为北京住房租赁市场的支持平台。

5、严打住宅用地炒作囤积
中国国土资源部12日发布的消息称,9月下旬,国土资源部部署开展住宅用地出让合同执行情况检查,检查范围包括70个大中城市和热点城市苏州市。
银河解读:此次检查目的是促进已供应住宅用地尽快形成住房有效供给。通过检查督促加快住宅用地开发建设,有助于改善住房供求关系,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。事实上,我国房地产市场时常出现波动,囤地成为一种风险规避手段及利润升值途径。一些开发商通过部分开发、先开工再改规划、操纵审批程序等种种方式实现囤地。还有些企业故意虚报预售价格,一旦申报价明显高于市场成交均价,被房管部门暂停预售程序,就可宣称由于宏观调控、报价过高未拿到预售证,变相操纵审批程序拖延开发。这些延迟开工竣工的地块,一旦闲置时间太长,就会导致按时入市的商品住宅项目相对减少,进一步加剧热点城市楼市供应不求的状况,不能有效的实施楼市调控政策。严打住宅用地炒作囤积,能够推动土地及时转化成房源。北京、河北、湖北等多地也陆续对房地产开发和中介市场开展专项整治,查处了一大批房地产开发企业和中介机构。

二、南昌经济与市场资讯

1、南昌住房公积金可对冲还房贷
10月26日,南昌住房公积金管理中心发布《关于开展住房公积金贷款对冲还贷业务的通知》。自10月27日起,在该中心办理了住房公积金贷款且尚未结清的缴存职工,可以用住房公积金账户余额冲抵还款金额;并设13个协议签订受理网点。
银河解读:住房公积金“对冲还贷”是指办理了南昌住房公积金贷款的职工,在偿还贷款的过程中,使用借款人及共同借款人的住房公积金账户余额冲抵还款金额的还款方式。公积金账户上的钱不能作为购房的首付款,但它的功能是“冲还贷”。对冲还贷有三种方式:1、按月对冲还贷;2、提前部分还款对冲还贷;3、提前全部结清对冲还贷。南昌设立的《南昌住房公积金对冲还贷协议》签订受理网点共有13个,分布在东湖区、红谷滩新区、新建区、南昌县、安义县、进贤县等地。通过这种方式,可以减轻贷款职工的压力,也能实现让数据多跑路,让职工少跑腿。

2、公积金新规,职工可申请商贷委托按年提取
10月30日,从南昌住房公积金管理中心获悉,11月1日起,职工偿还商业性个人住房贷款申请提取公积金的,可在首次还款对应月至管理中心签订协议,由管理中心在每年的对应月根据职工实际还款情况代办住房公积金提取。
银河解读:目前,已有8家商业银行与管理中心实现数据关联,缴存职工只要是在南昌市行政区域内的工商银行、中国银行、农业银行、交通银行、江西银行、招商银行、中信银行、北京银行办理了商业性个人住房贷款的,均可向管理中心申请签订《偿还商业性个人住房贷款委托按年提取住房公积金协议》。职工也不需要像以前到商业银行信贷部门获取还款明细单,再到管理中心柜台办理公积金提取业务,现在缴存职工只需到管理中心签署协议,每年由管理中心代办提取一次,就不用自己再跑腿。另外,缴存职工在签订商贷委托按年提取协议之后,仍需按商贷借款合同约定正常还款。

3、严查开发商捆绑销售、炒卖房号等违规行为
10月31日,南昌市住房保障和房产管理局下发《关于开展商品房销售价格行为联合检查实施方案》的通知。严查开发商捆绑销售、炒卖房号等九类违规行为。
银河解读:为响应国家发改委、住建部在全国范围内开展商品房销售价格行为联合检查,重点查处捂盘惜售、炒卖房号、操纵市场价格等行为。31日,南昌就下发《关于开展商品房销售价格行为联合检查实施方案》的通知。这将对房屋交易过程中,存在的“双合同”做法及捆绑销售给予重重的一击。政府部门通过抽查和暗访的方式进行检查,对该行为将严厉查处,公开曝光,推进建立联合惩戒机制,将违法行为纳入诚信不良信用记录。《通知》实行既制止了乱收费,又制止了“捆绑销售”的交易行为。
通过这次销售行为检查,政府将加强监督才能行之有效的解决问题,规范房屋销售市场,净化市场、创造和谐稳定的市场交易环境。

4、临空组团42个项目集中签约、开工
10月28日,赣江新区经开(临空)组团举办秋季项目集中签约、开工仪式,42个项目集中签约、开工。其中,酷派国际智能手机生产项目等21个项目集中签约,总投资约693亿元;儒乐湖及周边生态治理项目等21个项目集中开工,总投资约703亿元。
银河解读:赣江新区成立以来,一直是政府重点打造的区域。赣江新区在9月大量推出土地供应,共成交10宗。其中,地块DXJJ2017007是赣江新区的首宗“三限房”地块,控制性销售价格为8600元/㎡。10月赣江新区也有2宗土地成交。可见,赣江新区正在慢慢的发展壮大,此次秋季项目签约,在21个开工项目中,就有8个项目位于儒乐湖新城。并在新开工的儒乐湖基础设施建设项目中,将建设包含经开大道北延、儒乐湖大街西延、友安路以及儒乐湖以南10平方公里14条加密道路网等共计17条道路,总长约49.3公里,总投资约20.45亿元。逐步建设完成儒乐湖“四纵四横”路网,将赣江新区基础设施建设完善,才能推动其楼市发展。

5、江西农村建房面积不超过350平方米,建筑层数不超过3层
26日,记者从省住建厅获悉,我省强化农村建房指导服务,通过制订村规民约、与建房户签订协议、采取经济手段等措施,落实“建筑面积不超过350平方米、建筑层数不超过3层”的设计要求。
银河解读:近年来,江西各地大力推进新农村建设,农村建房和村容村貌发生可喜变化,但也有不少地方农村建房无序,特别是超高超大建房、乱搭乱建和有新房无新貌问题较为突出。其实,去年江西省政府就有印发相关政策,“农房不超三层,面积不超350㎡”,力争到2017年底,全省乡村建设规划许可证发放率达到100%,农村新建房屋超高超大建设“零增长”。据统计,截至目前,我省完成了316个乡镇总体规划、16972个村庄建设(整治)规划的编制或修编,乡镇、行政村、自然村规划编制覆盖率分别提升到93.3%、88%、57.7%,位居全国前列水平,为提升农村建房管理夯实了规划基础。

 

三、南昌房地产市场运行情况

 (一)土地市场运行情况
1、土地供应与成交

南昌市本月共有11宗土地推出供应(除其他用地),共成交10宗,1宗流拍。土地成交面积为92万㎡,同比上涨102.5%,环比下跌39.4%;成交金额为18.7亿元,同比下降18.7%,环比下跌58.5%。
图1  201610月-201710月南昌市土地供应与成交价量

从土地用途层面来看,本月共成交4宗工业用地,成交面积为22.3万㎡,同比上升75.3%,环比下降76.1%;住宅用地共成交6宗,成交面积为69.7万㎡,同比和环比分别上涨113.2%、42.1%;商服用地零成交。
图2  201610月-201710月南昌市土地分用途成交面积(单位:万㎡)

土地市场本月共有3个区域推出供应,从各区域土地成交面积情况来看,新建区成交81.5万㎡,占全市总成交面积的89%;赣江新区成交8.3万㎡,占全市总成交面积的9%;湾里区成交2.3万㎡,占比为2%。
图3  201710月南昌市各区土地成交面积

表1  201710月份南昌市土地成交明细表
宗地号 位置 用途 土地面积(亩) 起拍价(万元) 成交金额(万元) 楼面价(元/㎡
竞得人 交易日期
DAIJ2017027 湾里区双马石路以南、招贤大道以西地块(控规C-8-01a地块) 居住 33.92 11885.568 11885.568 2102 南昌市法莱德投资有限公司 2017-10-25
DAK2017011 江西新建长堎工业园区望贤路东侧、宁远大街南侧
 
工业 145.84 1444 1444 74 江西乾照光电有限公司 2017-10-12
DAK2017012 江西新建长堎工业园区宏图南大道东侧、裕泰街南侧
 
居住 177.58 33029.88 33029.88 930 江西济泽置业有限公司 2017-10-10
DAK2017013 新建区昌湾大道南侧、昌西大道东侧
 
居住 462.2 73027.6 73027.6 1823 南昌市政公用房地产股份有限公司7 2017-10-19
DAK2017014 新建区贤良路西侧、贤德路南侧
 
居住 267.49 41460.95 41460.95 1661 南昌市政公用房地产股份有限公司8 2017-10-19
DAK2017015 新建区贤德路南侧、昌西大道东侧 居住 56.695 13096.545 13096.545 1732 南昌市政公用房地产股份有限公司9 2017-10-19
DXJG2017018 赣江新区经开组团第六粮食仓库以南、金港路以西、规划路以北、管委会储备用地以东 工业 50 1280 1280 213 南昌市鲸仓自动化设备有限公司 2017-10-23
DXJG2017019 赣江新区经开组团友安路以北、规划路以南、金港路以西、江西中核智能机械技术有限公司以东 工业 74.1 1896.96 1896.96 256 南昌康富新能源技术有限公司 2017-10-26
DAK2017010 江西新建长堎工业园区望贤路东侧、工业八路南侧 工业 64.77 635 635 74 江西乾照光电有限公司 2017-10-12
DAK2017009 江西新建长堎工业园区玉壶山大道东侧、裕泰街北侧 居住 47.79 8936.73 8936.73 935 江西淘鑫置业有限责任公司 2017-10-11
2、土地交易分析
10月,南昌土地市场供应量大减,共成交10宗土地,新建区成为最大赢家。
新建区共成交7宗土地,其中,5宗商住限价用地总面积为1011.76亩,占总供应面积的86.96%。南昌市市政公用房地产集团有限公司以总价约127.6亿元成功拍下三宗地块,限价9500元/㎡,将用于建设市政公用城项目;其中,DAK2017013地块面积更是刷新了南昌市近年来的单宗商住地块供应面积记录。另两宗土地由江西淘鑫置业有限公司和江西济泽置业有限公司拍下,限价8300元/㎡。
湾里区也有宗限价地块,位于湾里区双马石路以南、招贤大道以西的地块(控规C-8-01a地块)被南昌市法莱德投资有限公司以底价拿下,楼面价仅2102.4元/㎡。规划要求本地户籍无自住房居民可以购买。遇有供不应求等情况,应采取公证摇号排序,按序购房。且限价房自购房人签订《商品房买卖合同》之日起,5年内不得转让。而这宗地所建住宅的控制性房屋销售价格(均价)上限为7200元/平方米。
南昌土地市场逐渐冷清,供应量减少,“三限房”地块频繁出现,抑制高溢价地块成交。综合目前房地产市场氛围及楼市政策,11月南昌土地供应减少这一趋势在近期将有可能持续。

3、土地市场展望
根据南昌市国土局公告信息显示,2017年11月份南昌市目前将推出3宗土地。

2  201711月份南昌市土地供应明细表
宗地号 位置 用途 土地面积(亩) 规划条件 起拍价(万元) 拍卖日期
DACJ2017028 青山湖区省艺术中心以南、高新大道以西、北京东路以北 居住 94.226 1.0<FAR≤4.0、D≤42% 100508.0474 2017-11-24
DADJ2017029 青云谱区市场东路以东、城南二路以南 居住 80.963 1.0<FAR≤2.56、D≤31%、GAR≥32% 59831.657 2017-11-24
DXLG2017024 赣江新区临空组团储备用地以北、龙头岗三路以东、港隆路以南、龙头岗二路以西 工业 70.006 1.2≤FAR≤1.5、D≥40%、GAR≤15% 448.0384 2017-11-22
(二)南昌市新建商品房市场分析
1、新建商品住宅市场供求分析

南昌市2017年10月新增商品房预售套数5034套,面积42.1万㎡,其中,新建商品住宅预售2239套、面积27.5万㎡,同比下降30.9%,环比下跌69.5%。新建商品房共成交5669套,同比下跌32.8%,环比下浮0.5%;成交面积为59.7万㎡,同比下降35.9%,环比上升3.6%;其中,新建商品住宅成交4211套,同比下跌42.2%,环比上涨3%;成交面积48.7万㎡,同比下降42.8%,环比上升9.4%。10月,南昌新建商品住宅的成交均价为10465元/㎡,环比上浮0.3%。
4  2016年10月-2017年10月新建商品房和商品住宅成交面积


5  2016年10月-2017年10月新建商品房成交面积及均价

从新建商品住宅成交TOP10来看,本月一手住宅共成交2161套,较上月减少131套。10月份,南昌市新建商品住宅成交主要来自红谷滩新区。其中,红谷滩新区的南昌万达城以成交482套,再次占领排行榜第一的位置;青山湖区的中大青山湖东园(阳光城青山湖大境)从第七名上升到第二名,共成交250套;高新区的团购房则以成交233套,排名第三。

3  201710月份南昌市新建商品住宅成交TOP10排行榜
排名 楼盘 所属板块 销售套数(套) 参考价(元/㎡
1 南昌万达城 红谷滩新区 482 12945
2 中大青山湖东园 青山湖区 250 13626
3 瑶湖瑞都小区
高新开发区
233 3107
4 恒锦家苑 红谷滩新区 229 5287
5 铂园 红谷滩新区 218 14657
6 国贸蓝湾花园 西湖区 177 14038
7 琥珀园 红谷滩新区 156 11313
8 海珀悦庭 西湖区 143 14862
9 恒锦花苑 红谷滩新区 140 5161
10 蓝湾尚城 西湖区 133 12764
2、区域分析
10月份南昌市新建商品住宅交易量主要来源为红谷滩新区、西湖区和经济技术开发区。红谷滩新区成交套数1478套,成交面积18.8万㎡,占全市总成交量的39%;西湖区以成交578套,成交面积6.7万㎡的成绩位居第二,占比为14%;经济技术开发区成交629套,成交面积为6.5万㎡,以占比为13%排名第三;湾里区以成交545套,成交面积5.6万㎡排名第四,占全市的11%。
6  201710月南昌市新建商品住宅成交面积区域分布
 
3、存量分析
南昌市新建商品住宅10月份可售套数为18587套,同比下滑3.9%,环比下降9.6%;可售面积230万㎡,同比下降2.1%、环比下跌8.4%。新建商品住宅的去化周期约为5.1个月。


 
7  201610月-201710月南昌市新建商品住宅库存
 
4、新建商品非住宅市场供求分析
南昌市10月份共批准预售商品非住宅2795套,同比大幅上涨,环比上升52.7%;批准预售面积14.6万㎡,同比增长64.1%,环比下跌31.8%;其中非住宅共成交1458套,同比上涨26%,环比下跌9.4%;成交面积为11.1万㎡,同比上升37.2%,环比下降15.9%。
8  201610月-201710月南昌市新商品非住宅供销量与供销比

5、新建商品非住宅区域分析
本月,南昌市9个区共成交1458套新建商品非住宅。从成交面积来看,高新开发区以成交415套、4.52万㎡的成交面积荣获第一,占全市总面积的40.8%;红谷滩新区以成交486套、3.25万㎡的成交面积排名第二,占全市的29.4%;西湖区非住宅成交量以成交194套、成交面积1.17万㎡排名第三名,占比为10.6%。
9  2017年10月南昌市新建商品住宅成交面积区域分布
 
6、新建商品非住宅存量分析
南昌非住宅新房可售套数为42183套,同比下滑4.2%、环比上升3.3%;可售面积达到449.1万㎡,同比下降2.9%,环比上浮0.8%。南昌非住宅库存还需27.8个月才能被消化完。
10  201610月-201710月南昌市新建商品房非住宅库存
 
存量住宅市场
1、存量住房成交走势分析

南昌市10月份存量住房共成交2135套,同比下跌28.9%、环比下降15.9%;成交面积19.8万㎡,同比下降30.4%,环比下滑17.4%。本月南昌市存量住房均价为9562元/㎡,同比上涨17%,环比上升0.6%。
11  201610月-201710月南昌市存量住房成交套数与面积


图12  2016年10月-2017年10月南昌市存量住房成交套数与均价

2、各区域存量住房成交分析
从南昌市各区域的交易情况来看,2017年10月,南昌市存量房交易主要集中在西湖区、东湖区和红谷滩新区,共占比重为64%。本月存量房共成交2135套,其中西湖区成交600套,成交面积5万㎡,占比25%;红谷滩新区成交373套,成交面积4万㎡,占比20%;东湖区成交453套,成交面积3.7万㎡,占比19%;青山湖区成交277套,成交面积2.9万㎡,占比15%;高新开发区成交191套,成交面积2.2万㎡,占比11%;青云谱区成交239套,成交面积2万㎡,占比10%。从各区域的成交情况来看,红谷滩新区随着房产结构的逐步稳定,二手房成交量也在逐步向老城区看齐。
图13  2017年10月存量住房成交各区域分布

图14  2017年10各区域存量住房和新建商品住宅成交量对比
 
3、存量住房成交各面积区间分析
从各面积区间成交的套数来看,90-120㎡面积段位于销售量首位,占全市成交量的30.1%;70-90㎡面积段销售量位于第二名,占全市成交量的21.9%;120-144㎡面积段销售量排名第三,占全市成交量的15.3%。由此可见,三房户型仍是购房者的首选。

图15  2017年10月存量房成交各面积区间分布
 
四、市场走势分析
“金九银十”冷清谢幕,南昌楼市整体降温,楼市仿佛开始进入冬天。
10月南昌土拍市场供应量较上个月大幅下跌,成交面积和成交金额也大不如上个月的火热态势。从供应侧看,南昌土地供应来源新建区、赣江新区和湾里区。根据近几个月的成交数据显示,南昌土地成交主力主要来源非限购区域,政府重点打造的赣江新区,从9月开始也有土地成交。本月土地均为底价成交,且商住用地均为“三限房”地块,其中,被南昌市政公用房地产集团拍下的3宗土地均限价9500元/㎡,另2宗土地则限价8300元/㎡。从土地公告数据可以看出,11月土地供应或将再次减少。
10月楼市风波不断,南昌新建商品住宅成交量在波动中略有上浮。楼市先是遭遇黄金周的冷清,接着党的十九大的胜利召开,国家主席习近平进一步指出:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。这都使楼市受到影响。南昌新建商品住宅的预售面积以及套数都出现双跌,房源供应的速度明显放缓。其中,红谷滩新区新增供应面积最多,供应面积约为43万㎡;经开区新增供应面积约为16.9万㎡。从各区的成交数据来看,九龙湖片区基础设施和周边配套的逐步完善,地铁2号线的开通,九龙湖片区仍是成交主力之一。11月是个“购买月”,又受“限购”、“限售”政策控制,预计南昌新建商品住宅市场将会持平。
10月,南昌新建商品非住宅成交量再次下跌,降幅为9.4%。非住宅库存体量一直是政府关注的重点,一波接一波的楼市调控政策,对非住宅市场影响较大,上半年非住宅去化效果明显,成交量增加。但因传统商铺租金价格高、成本大,又因银行信贷收紧,购买者对非住宅市场不看好,大多数处于观望状态,是10月非住宅成交量下降的原因之一。在10月9日,南昌市人民政府印发《关于我市非住宅去库存的若干措施》,为加强房地场市场调控,化解非住宅库存压力,要求各银行业金融机构要在国家统一信贷政策的基础上,加大对房地产开发企业的融资支持,加大对个人购买非住宅的贷款支持。11月,预计南昌新建商品非住宅市场成交量或将微降。
南昌二手房市场暗淡收官,本月共成交2135套,环比下跌15.9%。南昌限售政策和“三限房”政策的实施,本应二手房比一手房更受欢迎。但由于限售政策出台后,人们的购买信心受挫,在短期内,二手房必然受影响,导致成交量减少。南昌各区的成交数据显示,二手房的成交主力集中在西湖区、东湖区和红谷滩新区;且各区的成交量都较上月明显减少。加之政府对房产交易市场乱象较为关注,出台相应政策,严格规范房屋交易过程,实现房源信息真实可靠,相应的将房屋交易门槛提高,减少交易量。11月,二手房的成交量仍将下跌。
南昌楼市调控仍将持续,预计南昌11月房地产市场将会有以下特征:
1、预计将有9个纯新楼盘亮相,21盘加推
2、限售政策将继续影响着二手房市场
3、银行贷款额度仍将吃紧



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